1. <delect id="go4id"><nav id="go4id"></nav></delect>

      2. <big id="go4id"></big>

        1. <optgroup id="go4id"></optgroup>
        2. <optgroup id="go4id"><form id="go4id"></form></optgroup>

            <delect id="go4id"></delect>
          1. <optgroup id="go4id"><small id="go4id"></small></optgroup>
          2. <optgroup id="go4id"></optgroup><blockquote id="go4id"></blockquote>
            0tx0WRc6pR

              山東聊城孟達集團

            SHANDONG LIAOCHENG  MENGDA GROUP


            擘畫“十四五”:透過規劃綱要看房地產未來發展

            分享到:
            點擊次數:16 更新時間:2021年03月18日09:06:15 打印此頁 關閉

            2021年是我國“十四五”規劃開局之年,也是開啟全面建設社會主義現代化國家新征程的起步之年。

            剛剛閉幕的全國兩會不僅對全年工作做了具體安排,還審議了國務院起草的《國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要(草案)》(以下簡稱“‘十四五’規劃綱要”),從短期工作和遠景目標兩個層面,為我們擘畫出建設社會主義現代化國家新征程的宏偉藍圖,也為房地產行業指明了未來發展方向。

            “十四五”規劃綱要共計19篇、65章,約7.5萬字,其中有許多內容與房地產行業發展密切相關,在此簡要做一番梳理和解讀。

            一、新型城鎮化藍圖中的房地產機會

            關于完善新型城鎮化戰略、提升城鎮化發展質量,在“十四五”規劃綱要第八篇以一整篇的篇幅做了闡述,內容與房地產行業發展關系密切。核心內容是深入推進以人為核心的新型城鎮化戰略,以城市群、都市圈為依托促進大中小城市和小城鎮協調聯動、特色化發展,使更多人民群眾享有更高品質的城市生活。

            (一)人口遷移為房地產帶來機遇與挑戰

            “十四五”規劃綱要提出,要加快農業轉移人口市民化,堅持存量優先、帶動增量,統籌推進戶籍制度改革和城鎮基本公共服務常住人口全覆蓋,健全農業轉移人口市民化配套政策體系,加快推動農業轉移人口全面融入城市。在戶籍制度方面,放開放寬除個別超大城市外的落戶限制,試行以經常居住地登記戶口制度。全面取消城區常住人口 300 萬以下的城市落戶限制,確保外地與本地農業轉移人口進城落戶標準一視同仁。全面放寬城區常住人口 300 萬至 500 萬的 I 型大城市落戶條件。完善城區常住人口 500 萬以上的超大特大城市積分落戶政策。

            此前,國家發改委已經多次發文落實戶籍制度改革措施,大幅放開落戶限制。今年則把戶籍制度改革列入“十四五”規劃綱要,作為未來五年完善新型城鎮化戰略的一項重要工作來抓,提出“十四五”期間常住人口城鎮化率將提高到65%,這意味著每年將有上千萬人口進城。

            房地產行業有一個業內普遍推崇的規律,即房地產發展“長期看人口,中期看土地,短期看金融”。戶籍制度的放開帶動了人力資源要素市場的合理流動,在推動產業發展的同時,人口的遷移也帶來居住需求的爆發式增長,住房供需矛盾突出,進而推高城市房價。因此解決大城市住房突出問題成為新型城鎮化過程中的一道難題。

            為了支持農村轉移人口的流入,“十四五”規劃綱要中提出了“建立財政性建設資金對吸納落戶較多城市的基礎設施投資補助機制,加大中央預算內投資支持力度。調整城鎮建設用地年度指標分配依據,建立同吸納農業轉移人口落戶數量和提供保障性住房規模掛鉤機制”,這一政策導向將在很大程度上緩解人口流入城市在土地、資金、基礎設施建設等方面的壓力。但是對于人口流入規模較大的城市來說,短期內住房供需矛盾突出的問題仍是一個巨大的挑戰。今年兩會政府工作報告也將這項工作列為重點工作來抓,提出“通過增加土地供應、安排專項資金、集中建設等辦法,切實增加保障性租賃住房和共有產權住房供給,規范發展長租房市場,降低租賃住房稅費負擔,盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難”。

            對于房企來說,人口的流動趨勢將成為制定發展戰略、謀劃城市布局、規劃拿地規模、確定產品定位的重要風向標。

             

            (二)完善城鎮化空間布局

            隨著經濟進入高質量發展階段,新型城鎮化和都市圈建設已經經濟轉型發展的重要引擎,也成為房地產行業轉型發展的新機遇。關于城鎮化空間布局,在“十四五”規劃綱要中提出,發展壯大城市群和都市圈,分類引導大中小城市發展方向和建設重點,形成疏密有致、分工協作、功能完善的城鎮化空間格局。

            1.推動城市群一體化發展。以促進城市群發展為抓手,加快形成“兩橫三縱”城鎮化戰略格局。優化提升京津冀、長三角、珠三角、成渝、長江中游等城市群,發展壯大山東半島、粵閩浙沿海、中原、關中平原、北部灣等城市群,培育發展哈長、遼中南、山西中部、黔中、滇中、呼包鄂榆、蘭州—西寧、寧夏沿黃、天山北坡等城市群。建立健全城市群一體化協調發展機制和成本共擔、利益共享機制,統籌推進基礎設施協調布局、產業分工協作、公共服務共享、生態共建環境共治。

            從這些圈定的城市群來看,既有早已發展成熟的城市群,也有新劃定的城市群;既涵蓋了東部發達地區,也包含了中西部、東北等欠發達地區。這些城市群將構成我國經濟轉型發展的核心動力,同時也將為房地產行業發展帶來新的機遇。

            2.建設現代化都市圈。從“十四五”規劃綱要中可以看出,現代都市圈建設不僅將在交通有效銜接、教育和醫療資源共享、社保和落戶積分互認、產業和科研合作等領域實現重大突破,更重要的是要實現規劃統一編制、統一實施,探索推進土地、人口等統一管理。這就意味著制約城市間協同發展的行政壁壘將被打破,可謂意義重大。

            (三)城市更新行動

            “十四五”規劃綱要提出,要加快轉變城市發展方式,統籌城市規劃建設管理,實施城市更新行動,推動城市空間結構優化和品質提升?!笆奈濉逼陂g,要完成2000年底前建成的21.9萬個城鎮老舊小區改造,基本完成大城市老舊廠區改造,改造一批大型老舊街區,因地制宜改造一批城中村。實際上,2020年已經新開工改造城鎮老舊小區4.03萬個,惠及居民736萬戶。今年的政府工作報告提出,將新開工改造城鎮老舊小區5.3萬個。

            房地產行業經歷了數十年高速發展,市場趨于飽和,逐步由規?;蚋哔|量發展轉型,城市更新和老舊小區改造成為房企布局的新賽道。據克而瑞研究中心數據顯示,百強上市房企中,約有六成房企涉足了城市更新,其中TOP50上市房企的比例達到了78%。約有40%的企業已經達到超百萬平方米的規模,規模最大的企業總建筑面積可達1億平方米。在政策層面,城市政府的支持力度不斷加大。以北京為例,2021年北京市市級預算中,住房保障支出安排33.6億元,同比增長達到51.1%,主要用于推進老舊小區綜合整治等城市有機更新工作。

            二、完善住房市場體系和住房保障體系

            關于完善住房市場體系和住房保障體系,在“十四五”規劃綱要中作為獨立的一節內容,用500多字加以闡述。

            (一)堅持“房住不炒”的總原則

            “房住不炒”的概念自2016年中央經濟工作會議首次提出,已經深入人心,并成為房地產調控的總原則。今年將這一表述列入“十四五”規劃綱要,充分表明房地產回歸民生保障屬性是大勢所趨,房地產拉動經濟的作用將逐步淡化,投機炒房行為將被嚴厲禁止。未來五年乃至更長時間,這都將是房地產調控的基本原則和底線。在今年的政府工作報告中,將房地產發展列入“切實增進民生福祉”這一環節,并再次強調“房住不炒”的總基調,同樣印證了房地產已經回歸民生屬性。

             

            (二)加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度

            在“十三五”規劃綱要中,類似的表述是“優化住房供給結構,促進市場供需平衡,保持房地產市場平穩運行”。經過5年的實踐,在解決房地產供需矛盾過程中逐漸意識到房地產供應主體單一、保障房供應不足的短板,探索出了多主體供應、多渠道保障、租購并舉的新思路?!笆奈濉币巹澗V要首次將這一思路制度化,成為全體人民住有所居的制度保障。另外,在規劃綱要中首次提出了“職住平衡”概念,這不僅是提升居住生活品質的重要內容,也是解決“大城市病”的關鍵一環。

            在保障房供給方面,“十四五”規劃綱要提到“因地制宜發展共有產權住房。在管理方面,提出“處理好基本保障和非基本保障的關系,完善住房保障方式,健全保障對象、準入門檻、退出管理等政策”。

            (三)落實主體責任,穩地價、穩房價、穩預期

            穩房價是房地產調控的重要目標,而穩地價是穩房價的基礎,穩預期則是穩房價的重要保障。土地作為房地產開發最重要的資源要素,占房價構成的最大比重,也是房價上漲的重要“元兇”。房價上漲預期則是過度透支需求、助力房價上漲的重要推手?!笆奈濉币巹澗V要草案提出,“堅持因地制宜、多策并舉,夯實城市政府主體責任,穩定地價、房價和預期。建立住房和土地聯動機制,加強房地產金融調控,發揮住房稅收調節作用,支持合理自住需求,遏制投資投機性需求”。筆者認為其中至少蘊含四層含義:一是房地產調控的的主體責任在城市政府,在近年來的房地產調控政策中也在反復強調這一點,調控不力被約談的或被點名的案例時有發生。二是部門聯動加強。房地產涉及土地、金融、規劃、建設等多個環節,只有各部門聯動才能真正實現穩地價、穩房價、穩預期的目標。三是因地制宜、多策并舉。全國各城市房地產市場差異性極強,在調控方向也需因城施策。綜合利用土地、金融、財政稅收、行政等政策手段,實現“穩地價、穩房價、穩預期”的調控目標。去年以來,針對房企融資的“三道紅線”,針對銀行房地產貸款的“五檔監管”,以及近期針對土地出讓的“兩集中”新規,均是房地產調控的長效機制的重要舉措。四是支持合理自住需求,遏制投資投機性需求。意味著調控將更加精準,鼓勵正常住房消費,打擊投資投機成為常態。

            (四)加快培育和發展住房租賃市場

            關于培育和發展住房租賃市場,“十三五”規劃綱要僅用了60個字,而“十四五”規劃綱要則用了229個字來闡述,即:“加快培育和發展住房租賃市場,有效盤活存量住房資源,有力有序擴大城市租賃住房供給,完善長租房政策,逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利。加快住房租賃法規建設,保障承租人和出租人合法權益。有效增加保障性住房供給,完善住房保障基礎性制度和支持政策。以人口流入多、房價高的城市為重點,擴大保障性租賃住房供給,著力解決困難群體和新市民住房問題。單列租賃住房用地計劃,探索利用集體建設用地和企事業單位自有閑置土地建設租賃住房,支持將非住宅房屋改建為保障性租賃住房?!眱热莅ㄒ幗ㄔO、市場培育、土地供應、市場供給、制度保障等一系列制度安排和實現路徑。

            在租賃住房供應方面,“十四五”規劃綱要提出了“單列租賃住房用地計劃,探索利用集體建設用地和企事業單位自有閑置土地建設租賃住房,支持將非住宅房屋改建為保障性租賃住房”這三大路徑。其中在利用集體建設用地建設租賃租房方面,目前已經有18個城市開展試點,試點經驗將逐步推廣。在利用企事業單位自有閑置土地建設租賃住房方面,財政部、住建部也制定了相應的獎勵措施。住建部部長王蒙徽近日曾表示,支持產業園區配套建設和“商改租”““工改租”等非住宅改建,簡化審批程序,充分發揮國有和民營企業功能作用。在制度和法規建設方面,20209月,住建部起草的《租房租賃條例》向社會公開征求意見,今年有望完成立法程序;各城市政府也陸續出臺了有關租賃住房管理的地方性法規。

            發展租賃住房市場不僅是解決大城市住房突出問題的重要抓手,也是房企轉型發展的方向。此前, 國務院參事室特約研究員姚景源曾表示,“十四五”期間,中國的住房租賃市場會有相當大的發展空間,特別是長租房市場,而大力發展長租市場是落實租購并舉、完善中國住房制度改革的重要途徑。

             

            上一條:舉世震驚:全是假貨,沒有一件真品,造假者月入100萬… 下一條:特大城市鼓勵取消落戶名額限制
            japanese日本偷拍厕所小便,日韩高清无码DVD在线观看,热99re久久精品天堂,伊在人间香蕉最新视频